Subarriendo

Subarriendo

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El subarriendo es una figura jurídica por la que un arrendatario (inquilino) alquila la vivienda que él tiene arrendada, o parte de esa vivienda, a un tercero. El arrendatario se convierte así en subarrendador o arrendador del nuevo inquilino.

- La situación sería la siguiente: Pedro posee una vivienda y se la alquila a Juan. Por su parte, Juan alquila una habitación de la vivienda que tiene alquilada a Alberto para llegar a fin de mes. En este caso existe un contrato de arrendamiento entre Pedro y Juan, y otro de subarriendo entre Juan y Alberto.

- El reparto de roles es el que sigue: Pedro es el arrendador, Juan es el arrendatario respecto a Pedro y el subarrendador respecto a Alberto, y Alberto es el subarrendatario.

- Para que pueda haber un subarriendo, en los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995, es imprescindible el consentimiento del arrendador, previo al subarriendo y por escrito.

-Precisamente por ello, si se está pensando en alquilar una vivienda con la idea de ayudar a pagar la renta con el subarriendo, es necesario consultar primero con el propietario para saber si va a permitir esa posibilidad o no.

- Es más, hay que tener en cuenta que es frecuente que en los contratos de arrendamiento se prohíba expresamente el subarriendo porque el arrendador se asuste ante la posibilidad de que en la vivienda alquilada habiten más personas de las pactadas o personas distintas a las que él conoce.

- En los contratos de renta antigua (aquellos previos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994) se permite el subarriendo sin el consentimiento del arrendador, siempre y cuando se cumplan dos condiciones:

–No exceder de dos el número de subarrendatarios que, con el cónyuge y los hijos sometidos a su potestad, vayan a ocupar la vivienda.

–No alterar el destino del inmueble.

- En este caso, lo único que tiene que hacer el arrendatario o subarrendador es comunicar fehacientemente al arrendador, en el término de 30 días naturales desde la celebración del subarriendo, que se ha subarrendado y el nombre del subarrendatario.

-En los demás supuestos de subarriendo, también es necesaria la autorización expresa y escrita (aunque no necesariamente previa) del arrendador.

La actual Ley de Arrendamientos Urbanos prohíbe el subarriendo total de la vivienda alquilada, pero un inquilino, puede subarrendar parte de su vivienda a un tercero.

-Este tercero subarrendatario puede utilizar esa parte de la vivienda para vivir en ella, con lo que el contrato de subarriendo se regiría por las mismas normas legales que regulan el contrato normal de arrendamiento de la vivienda.

-El subarrendatario puede destinar su parte de vivienda a otras finalidades; poner una consulta médica, un estudio de pintor... En este segundo supuesto, el contrato de subarriendo se regirá por lo que las distintas partes acuerden.

-En todo caso, la extinción del contrato de arrendamiento supone siempre la extinción del contrato de subarriendo, lo que es bastante lógico: el arrendador puede alquilar porque tiene un derecho de propiedad sobre la vivienda que le permite disponer de ella; el subarrendador puede subarrendar porque tiene un arrendamiento que le da derecho a disponer (con las limitaciones que hemos señalado) de parte de su vivienda. Si desaparece el arrendamiento, desaparece el derecho del arrendatario para disponer de la vivienda.

-No olvidemos que el contrato de arrendamiento puede finalizar por varios motivos, además de por finalización del plazo; por ejemplo, porque se resuelva el contrato por falta de pago, por causar molestias en la comunidad de propietarios o daños en el inmueble alquilado.

-En cuanto al precio del subarriendo, en contratos posteriores al 1 de enero de 1995 jamás podrá ser superior al precio del arrendamiento, aunque se tengan varios subarrendatarios. En los contratos de renta antigua, el precio del subarriendo, total o parcial, no puede ser superior al doble del precio del arrendamiento.

-Por último, para concluir el tema del subarriendo, recordamos que el tener una persona subarrendada sin el consentimiento expreso, previo y escrito del arrendador es causa de resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda.

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